Zadnjič mi je znanka rekla: ‘Veš, jaz sem se pa zadnjič zelo uštela. Sem mislila, da na banko prideš, pa ti dajo kredit. Pa ni čisto tako.’ Da mogoče še komu pomagam, da ne bo prišlo do takih nesporazumov, bom opisala, kako je pri naju potekal postopek pridobivanja kredita, od začetka, do konca. Opozarjam pa, da je vse, kar bom napisala, izključno najina osebna izkušnja in nikakor ne dajem finančnih nasvetov – vaše finance so izključno vaša odgovornost.
Torej – glede na to, da kredit dejansko pridobiš šele približno dobro leto po sklenitvi pogodbe za nakup montažne hiše, sva morala biti zelo prepričana, da sva kreditno sposobna in bo vloga za kredit odobrena. Prav tako sva morala že prej vedeti, za kakšen znesek sva kreditno sposobna. Ker ima mož zanesljivo službo za nedoločen čas, sva se odločila, da bo on nosilec celotnega kredita, v kolikor bo to mogoče. Kreditno sposobnost obeh sem torej preverjala že preden smo sploh podpisali pogodbo z Lumarjem, leta 2020, na najini matični banki, NLB. Na banki so mi zagotovili, da je dovolj kreditno sposoben, da vzame kredit v želeni višini ter da za sklenitev pogodbe z Lumarjem ni nobenih zadržkov. Ob sklenitvi pogodbe z izvajalcem je treba namreč plačat tudi aro, po navadi 5 ali 10% vrednosti pogodbe, ki ti je ne vrnejo, v primeru, da zaradi kakršnega koli razloga ne dobiš financiranja za preostanek pogodbe.
Od različnih ljudi slišiš različne zgodbe v zvezi s poslovanjem bank in pridobivanjem kreditov. Pri vseh naletiš tako na dobre, kot slabe izkušnje. Sicer sva oba komitenta NLB že od nekdaj, sem pa že kar nekaj let potihem računala, da bova ob jemanju kredita menjala banko, v kolikor se bo za naju to izkazalo kot najbolj ugodna rešitev.
Eno od vaših najbolj pogostih vprašanj je bilo, kako se lotiti pogajanj za kredit?
Najprej se mi zdi smiselno, da kar najbolje možno pripravite vašo izhodiščno situacijo po standardih banke. Pripravite si plačilne liste, bilance v primeru s.p., ipd., ki kar najbolje izkazujejo vašo kreditno sposobnost. Prav tako pripravite načrt financiranja nepremičnine ter jasen načrt, kje bo denar končal.
V primeru moža je bilo to zadnjih 12 plačilnih list in pogodba za nedoločen čas, se pa situacija lahko hitro spremeni, če pogodba za nedoločen čas ni opcija. Pri nama je bila situacija taka, da je financiranje s strani banke lahko šlo neposredno za plačila po pogodbi, sklenjeni z Lumarjem. V primeru, da imate manevrski prostor za razporejanje lastnih sredstev in kredita, naredite načrt financiranja nepremičnine na način, da sredstva s strani kredita usmerite v najbolj zanesljiva plačila, plačila po pogodbah, plačila, ki jih je možno jasno izkazati in dokazati. Po mojih izkušnjah banke namreč veliko lažje nakažejo nekaj po pogodbi, direktno na račun izvajalca, kot nakažejo sredstva na račun kreditojemalca, in ne vedo zagotovo, za kaj jih bo kreditojemalec porabil.
Nato pa sva, približno 3 mesece pred predvidenim črpanjem kredita, šla še do drugih bank – na pogajanja za boljše ponudbe. Kot zanimivost naj povem to, da sva na vse banke šla na pogajanja o obrestni meri in drugih pogojih na sestanek v živo. O tem se ne želijo pogovarjati preko elektronske pošte, na ta način niso hoteli poslati niti ponudbe. Na teh sestankih sva videla malo bolje, pri čem sva. Šla sva še do štirih drugih bank in na koncu z najnižjo ponudbo konkurenčne banke šla nazaj na svojo, ki je obrestno mero še malo znižala. Pri pogajanjih morate biti trdni in neizprosni. Ne, saj se hecam – ampak pri naju se je izkazalo, da lepa beseda lepo mesto najde in ko sva uporabila nekaj mehkih pogajalskih veščin, se je obrestna mera po navadi spustila malo nižje – sploh ker sva imela dobro pripravljeno osnovo/plačo, na podlagi katere je mož jemal kredit, jasno začrtano finančno konstrukcijo projekta, jasno izkazano, kam bo kredit šel, kot sem pisala že prej. Z nekaterimi referenti na bankah se je po mojih izkušnjah težje, z drugimi lažje pogajati. Sem pa jaz kljub že tako super ponudbi NLB, poskusila dobiti nižjo obrestno mero še pri drugih bankah, pa ni šlo. Na ta način se mogoče lahko tudi malo orientirate, kje pri določeni banki ni več pogajalskega prostora glede na vašo konkretno situacijo. Zahtevajo pa ta ‘pogajanja’ tudi svoj čas. Porabila sva en dan, da sva hodila od banke do banke in potem imela še kar nekaj daljših telefonskih pogovorov. Preden sva dobila vse končne ponudbe, je minilo približno tri tedne.
Pri jemanju kredita v višjem znesku in ocenjevanju ponudb je smiselno upoštevati še druge stroške, ki jih sklenitev hipotekarnega kredita prinaša. Nekateri od njih so enkratni, drugi mesečni.
Enkratni stroški:
strošek cenilca,
odobritev kredita,
strošek notarja za sklenitev hipoteke in vpis hipoteke v zemljiško knjigo,
zavarovanje kredita v primeru stanovanjskega kredita,
strošek črpanja kredita (interkalarne obresti, odprtje fiduciarnega računa, dokumentarni akreditiv, …)
Mesečni stroški:
strošek vodenja računa (ga imaš sicer že od prej, vendar se od banke do banke in vseeno se s kreditno pogodbo zavežeš tudi, da boš pri izbrani banki ostal vsaj za čas trajanja kreditne pogodbe),
strošek življenjskih zavarovanj (po navadi zahtevajo vsaj zavarovanje kreditojemalca, je pa po mojem smiselno, da se zavaruje tudi porok oz. partner),
strošek zavarovanja hiše.
Nekatere banke pogojujejo sklenitev zavarovanj pri njih ali partnerskih zavarovalnicah. Midva sva dobila najbolj ugodno življenjsko zavarovanje pri tretji zavarovalnici in banka v to odločitev ni posegala.
Poleg tega je smiselno gledati efektivno obrestno mero, torej tisto obrestno mero, ki zajema tudi vse stroške kredita pri banki in imate tako bolj celostno sliko, koliko vas bo kredit na koncu prišel in koliko boste zanj plačali.
Ko sem vse preračunala, sem ugotovila, da kljub temu, da pri NLB vodenje računa pride dražje, naju vse skupaj najbolj ugodno vseeno pride pri najini matični banki – torej NLB.
Potem smo naredili še temeljno ploščo, ter nato oddali vlogo za odobritev kredita. Sam postopek od končne oddaje vloge za kredit pa do odobritve in črpanja je bil izjemno kratek, okrog 14 dni, ker časa takrat tudi nismo imeli več, poleg tega pa je bilo bolj ali manj vse v zvezi s kreditom že dorečeno prej. Imam pa na ta čas res spomine, da sem bila precej nastresirana – vendarle do zadnjega nisem bila prepričana, če bo vse šlo skozi, kot sem načrtovala.
Poleg tega je bila posebna prednost tudi ta, da sta Lumar, ki nam dela hišo in NLB že stalna poslovna partnerja ter poslujejo med seboj z dokumentarnimi akreditivi, kar je v končni fazi za naju, kar se stroškov črpanja kredita tiče, pomenilo dejansko le strošek odprtja dokumentarnega akreditiva, ki je znašal 80 EUR. Kako se samo črpanje kredita izvede ter kakšne stroške vam to prinese, je res odvisno od banke do banke in partnerja, s katerim sodelujejo, bodisi so to izvajalci, bodisi ste to vi, je pa smiselno preveriti, kaj to pomeni za vas, ker lahko nanese tudi več 100 EUR.
Kakšna je trenutno ugodna obrestna mera za kredit za 20 do 30 let? Ali lahko vzameš kredit s fiksno obrestno mero tudi z odplačevanjem nad 20 let?
O obrestnih merah težko govorim, ker se zna v kratkem kaj spremeniti glede na trenutni gospodarski kaos – poleg tega pa je to, kako nizko gredo, odvisno tudi od pravil banke. Pri nama se je višina obrestne mere za kredit na 20 let in kredit na 30 let razlikoval za 0,4 % (za 30 let višja obrestna mera). Poleg tega nekatere banke, kolikor sem poizvedela, tudi ne dajejo fiksne obrestne mere za kredite nad 20 let. Pri NLB je to mogoče.
Kakšni so pri NLB pogoji za najem kredita za s.p.?
Dejavnost vsaj dve leti, poslovni ali osebno-poslovni račun brez blokad – korektno poslovanje, plačani davki in prispevki, osnovi za določitev kreditne sposobnosti se razlikujeta v primeru normiranega s.p.-ja in rednega s.p.-ja (različni formuli). Osnova je v vsakem primeru akontacija dohodnine za prejšnje leto.
Kakšni so pogoji za tiste s pogodbami za določen čas pri NLB?
Če stranka nima pogodbe za nedoločen delovni čas, potrebuje solidarnega poroka, ki ima pogodbo o zaposlitvi za nedoločen delovni čas.
Ali je možno dobiti kredit brez lastne udeležbe (npr. samo s hipoteko)? (vprašanje je bilo tako za nakup stanovanja, kot za gradnjo hiše)
Možno je, če je zagotovljen t.i. varnostni količnik: vrednost nepremičnine : vrednost zavarovanja vsaj 8 : 10. Recimo: če se najema kredit v višini 100.000 EUR, mora biti vrednost zavarovanja vsaj 125.000 EUR, kar pomeni, da mora biti razlika lastna udeležba ALI pa se zastavi druga nepremičnina, vredna vsaj toliko ALI še dodatna nepremičnina, skupni znesek vsaj 125.000 EUR.
Kakšna je pri vas razlika med najemanjem kredita za montažno hišo in zidano hišo?
Razlike v odplačilni dobi ter obrestni meri ni, razlika je v določitvi varnostnega količnika:
v primeru montažne hiše banka kot vrednost zavarovanja upošteva prihodnjo, končno vrednost,
v primeru klasične gradnje je začetna vrednost določena le na osnovi vrednosti parcele – kar je seveda običajno premalo – zato je treba do zaključka gradnje in pridobitve uporabnega dovoljenja zagotoviti zastavo dodatne nepremičnine. Po zaključku gradnje banka to hipoteko izbriše.
Na kateri točki montažne gradnje lahko zaprosiš za kredit in po kakšni shemi se odplačuje?
Midva sva vzela kredit v fazi – narejena temeljna plošča in pred plačilom drugega in največjega obroka za hišo, zato ker je bila cenitev menda boljša, ker je bila narejena na že izdelano temeljno ploščo. Lahko ga vzameš tudi prej ali kasneje, odvisno od dogovora – je pa tako, da kasneje ga, bolje je, ker bo tvoja nepremičnina imela že večjo vrednost. Mi smo se dogovorili, da gre velika večina kredita iz dokumentarnega akreditiva neposredno za plačila, navedena v pogodbi z Lumarjem. Lumar predloži dokumente, da so eno fazo dokončali, dobijo plačilo za tisto fazo. To je tudi za obe stranki – tako Lumar, kot naju, zelo varna opcija – če oni ne dokončajo, banka ne plača, hkrati pa vedo, da dobijo denar, ko dokončajo, saj se nahaja na posebnem računu za njih.
Kaj je boljše, stanovanjski ali hipotekarni kredit?
Po mojem je čisto odvisno od situacije – stanovanjski je zavarovan pri zavarovalnici z denarjem, hipotekarni pa z nepremičnino, pridejo pa poleg še stroški notarja. Odobritev je potrebna pri obeh. Po navadi pa pod pogojem zastavne pravice na nepremičnini dajo banke bolj ugodne pogoje, kot v primeru drugih zavarovanj. Več o tem tukaj.
Kakšne vrednosti za kredit so sprejemljive? Kako čimprej odplačati kredit?
Mislim, da je to izjemno subjektivno – če imaš višjo plačo in ti od nje več ostane, si lahko več privoščiš. Zadnjič sem v enem priročniku prebrala idejo, kako stestiraš, če boš kredit lahko plačeval – vsaj 6 mesecev do 12 mesecev preden ga dejansko vzameš, daješ znesek predvidenega kredita na stran in potem vidiš, kaj to predstavlja za tvoj življenjski slog.
Kar se pa odplačevanja tiče, pa sem tudi nekje prebrala, da je smiselno poleg kredita še nekaj denarja dajat na stran, da se plemeniti – v običajnem gospodarstvu naj bi načeloma sčasoma naložbe pridobivale na vrednosti, tako da hitreje zbereš vrednost, ki jo potrebuješ, da odplačaš kredit, kako bo pa sedaj, pa tako ali tako nihče ne ve.
Pa še enkrat – to so samo ideje, ki sem jih dobila ob vaših vprašanjih, nikakor niso to finančni nasveti, kako ravnajte s svojim denarjem. To je izključno vaša odločitev in odgovornost.
Mislim, da sem pokrila v zapisu vsa vaša vprašanja, če se vam je pojavilo še kakšno, ga mi pa le napišite.
Nama se je kmalu po tem, ko smo zaključili vse postopke s kreditom, zgodilo eno super presenečenje. Nekega jutra mi mož posreduje mail z zadevo: NLB – Obvestilo nagrajencem nagradne igre z vprašanjem, če je to hec. Pa sem ga pregledala in se mi je zdel resen. Ko je poslal podatke, ki so jih zahtevali v mailu, so mu res vrnili 1000 EUR na račun. Sploh vedela nisva, da je bil uvrščen v nagradno igro, v kateri so 100-tim kreditojemalcem, starim do 40 let, krili največ 3 obroke kredita v višini največ 1000 EUR neto in mož je bil izbran kot eden od nagrajencev. Lahko vam pa povem, da so z novo nagradno igro za mlade začeli znova 24. 2. 2022, poteka pa do 31. 5. 2022. Več o njej tukaj. Lahko ste malo bolj pozorni, kot midva, in v primeru, da dobite tak mail, že takoj veste, da gre za pravo nagrado! 😀
Objava je nastala po tehtnem premisleku – v sodelovanju z NLB d.d. Prispevali so tudi nekaj odgovorov na vaša vprašanja, na katera sama nisem znala odgovoriti. Sicer pa imajo banke različna pravila in pogoje za sklepanje kreditnih pogodb, tako da morate v vsakem primeru najboljšo rešitev za vas preveriti pri vaši izbrani banki.
komentarja 2
Urška Pek
Pozdravljeni.
Hvala za napisano. Mi smo kredit urejali letos in moram izpostaviti izjemno pozitivno izkušnjo z NLB, kjer smo ob informaciji, da nas bodo kreditirali, šele postali njihovi komitenti. Sedaj pa držimo pesti, da bomo izžrebani, ker tudi trenutno poteka nagradna igra.
Lep pozdrav, Urška
Mateja Tamše
Super, hvala za tole povratno informacijo in držim pesti! 😀